תכנית המתאר המקומית תא/4320 מתמקדת בעידוד התחדשות עירונית ברובעים 5 ו-6 של תל אביב-יפו, תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים.
מטרות התכנית כוללות קביעת מסגרת זכויות בנייה מחייבת לבנייני מגורים, מסחר ומלונאות, והטמעת עקרונות בנייה לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכלים הייחודיים באזור ההכרזה של אונסק"ו.
אונסק"ו ותכנית המתאר תא/4320
אונסק"ו – (UNESCO – United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization) הוא ארגון החינוך, המדע והתרבות של האומות המאוחדות.
הארגון נוסד בשנת 1945 ומטרתו היא לקדם שיתוף פעולה בינלאומי בתחומי החינוך, המדע, התרבות והתקשורת, במטרה לחזק את השלום, הביטחון והפיתוח הקיימות בעולם.
כיצד אונסק"ו מתקשר לתכנית רובעים 5ו-6?
- שימור "העיר הלבנה" – חלקים מרובעים 5 ו-6 נמצאים בתחום "העיר הלבנה" של תל אביב, אשר הוכרזה בשנת 2003 כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו בזכות אדריכלות הבאוהאוס הייחודית שלה.
- התאמת מדיניות ההתחדשות העירונית – כדי לא לפגוע בערכים האורבניים וההיסטוריים שהובילו להכרזת אונסק"ו, התוכנית כוללת מגבלות על היקפי הבנייה, גובה הבניינים, וחובת שימור של מבנים מסוימים.
- הגבלות בנייה מחמירות – באזורים שהוכרזו לשימור, כל תוכנית בנייה חדשה נדרשת לעמוד בתקנות השימור, ולפעמים אף לעבור אישור מיוחד של הוועדה לשימור אתרים בתל אביב ושל גופי תכנון נוספים.
התוכנית מבקשת לשלב בין פיתוח עירוני מודרני לבין שימור הערכים ההיסטוריים של תל אביב, בהתאם להנחיות אונסק"ו.
עיקרי הוראות תכנית תא/4320
- זכויות בנייה לבניינים חדשים – קביעת מסגרת זכויות בנייה בהתאם לגודל ומיקום המגרש במבנה העירוני. זכויות בניה כוללות שטחים עיקריים ושטחי שירות, ומימושן מותנה בעמידה בקווי הבניין ומספר הקומות המותר. זכויות בנייה שלא ניתן לנצלן במסגרת הוראות הבנייה המותרות בתכנית זו מבוטלות. חריגה מהגובה המותר מהווה סטייה ניכרת.
- תוספות לבניינים קיימים – קביעת זכויות בנייה והוראות בנייה לתוספות לבניינים קיימים, בהתאם למיקומו של המגרש במבנה העירוני. סל הזכויות כולל הוראות לתוספת על גגות, הרחבות וסגירת קומת עמודים.
- קווי בניין ומרפסות – קביעת קווי בניין לבנייה חדשה. בתחום הכרזת אונסקו, חריגה מקווי הבניין מהווה סטייה ניכרת לתכנית. כמו כן, נקבעות זכויות למרפסות מקורות פתוחות עד 12 מ"ר ליחידת דיור בממוצע.
- צפיפות יחידות דיור – קביעת צפיפות יחידות דיור בבניין חדש בתוספת לבניין קיים.
- הוראות לחניה ושטחים לא בנויים – הגדרת הוראות חניה בתחום המגרש ולטיפול בשטחים הלא בנויים במגרש.
- שינויים בתוכניות קודמות – שינוי תכניות ראשיות 44, 58 ו"לב העיר" על השינויים שלהן. התכנית אינה פוגעת בזכויות הבנייה הקבועות בתכניות מאושרות ואינה חלה על מבנים לשימור.
כמו כן, התכנית מבטלת בתחום זה בלבד תכניות מתאר מקומיות מ', ס' ו-ג' על שינוייהן, וכן תוכניות נוספות.
* תכניות מ', ס' ו-ג' – תכניות מתאר מקומיות שקבעו במשך עשורים את חלוקת השימושים, זכויות הבנייה וההנחיות התכנוניות ברובעים שונים בתל אביב:- תכנית מ' – עסקה באזורים מרכזיים בעיר והתוותה הוראות כלליות לתכנון העירוני.
- תכנית ס' – כללה הוראות לגבי אזורים בעלי מאפיינים מגורים ומסחריים בעיר.
- תכנית ג' – קבעה כללים לעיצוב עירוני ושימור מרקמים היסטוריים במרכז תל אביב.
תכנית תא/4320 מחליפה אותן ומביאה גישה מודרנית להתחדשות עירונית, תוך קביעת כללים ברורים לפיתוח ושימור.המהלך נועד לפשט את התכנון העירוני ולהקל על תהליכי רישוי ופיתוח.
נתונים כמותיים עיקריים בתכנית
- מגורים (יחידות דיור) – התכנית מאפשרת תוספת של כ-13,120 יחידות דיור, בנוסף לכ-21,200 יחידות דיור מאושרות, ובכך מגיעה לסך כולל של כ-34,320 יחידות דיור. מתוך התוספת, כ-1,320 יחידות דיור הן ממבנים לשימור המוגדרים לשימור ב' וג' מתכנית "לב העיר". בניינים אלה אינם נכללים בתכנית.
מיקום התוכנית
הוראות התכנית חלות על בנייני מגורים או בנייני מגורים מעל מסחר במגרשים באזורי מגורים ומסחר לפי התכניות הראשיות.
כמו כן, התכנית חלה על בנייני מלונאות. הגדרות אזורי מגורים והתכליות המותרות באזורי מגורים נגזרות מתכניות מאושרות. התכנית מבחינה בין הוראות בנייה לבניין חדש לבין הוראות בנייה לתוספת לבניין קיים.
סטטוס התוכנית
התכנית פורסמה להפקדה בעיתונים "הארץ" ו"ישראל היום" בדצמבר 2022, וכן בעיתונים "הארץ" ו"מעריב" בינואר 2023. פרסום ההפקדה ברשומות נעשה בדצמבר 2022.
תכנית תא/4320 נועדה לעודד התחדשות עירונית ברובעים 5 ו-6 בתל אביב-יפו, תוך שמירה על המרקם האורבני והאדריכלי הייחודי של האזור, במיוחד בתחום הכרזת אונסק"ו.
התכנית קובעת מסגרת זכויות בנייה מחייבת, מפשטת את הליכי הרישוי, ומבטלת תכניות נושאיות קודמות, במטרה ליצור תהליך תכנוני ברור ומסודר.
הערה: האמור לעיל הינו לצרכי מידע בלבד.
אין להסתמך על האמור ויש להיוועץ באיש מקצוע בכל פעולת השקעה.
קראו גם – עדכון תכנית המתאר תא/5500
